재건축 패러다임 대전환 선언
규제에서 인센티브로!
신속하고 매력적인 주거환경 조성을 위한 파격 정책 제안
현행 재건축 사업의 발목을 잡는 네거티브 규제들을 과감히 철폐하고, 주민과 사업자 모두에게 실질적인 이익을 제공하는 포지티브 인센티브 시스템으로의 대전환을 선언합니다.
30년 이상 노후화되어 안전마저 위협받는 주거지를 신속하게 정비하고, 살기 좋은 미래형 주거단지로 탈바꿈시키기 위한 파격적인 정책 리스트를 아래와 같이 제안합니다.
재건축 활성화를 위한 파격적인 인센티브 정책 리스트
(2025년 5월 기준)
획기적인 용적률 인센티브 패키지 및 부담 완화
사업성은 최대로, 부담은 최소로!
기본 용적률 파격 상향:
- 30년 이상 경과하고 내진설계가 미비된 노후 공동주택에 대해, 현행 대비 최소 1.5배에서 최대 2배 (예: 현행 250% → 최대 500%)까지 기본 용적률을 허용합니다.
- 역세권 등 공공기여가 용이한 고밀복합개발 지역은 최대 600%까지 상향 조정을 검토합니다.
공공기여 연동형 추가 용적률 '더블 인센티브' 및 부담 현실화:
임대주택 매입가 현실화 및 인센티브
의무가 아닌 선택 사항으로 전환하되, 건설하는 임대주택 건축 연면적의 최대 200%까지 용적률 인센티브를 부여합니다.
건설된 임대주택은 공공 매입 시:
✓ 인근 신축 아파트 시세의 95% 이상 수준
✓ 또는 실제 투입된 고품질 건축비(표준건축비 상회 시)를 반영한 감정평가액
→ 둘 중 조합에 유리한 금액으로 보장
매입 절차는 준공 후 3개월 이내 완료를 목표로 합니다.
기부채납 부담 대폭 완화 및 합리적 인센티브
과도한 기부채납 요구를 지양하고:
➊ 필수 기반시설(도로, 상하수도 등) 중심으로 최소화
➋ 기부채납 총량 상한제(예: 전체 대지면적의 10% 이내) 도입 적극 검토
공원, 녹지, 공공청사 부지 등 공공시설 기부채납 시, 해당 토지 감정평가액의 150%~200%에 해당하는 용적률 인센티브를 부여하거나, 설치 비용 전액을 분양가에 가산(또는 공사비로 인정)할 수 있도록 허용하여 실질적인 부담을 경감합니다.
기부채납 항목을 현물 외 현금, 지역 필요시설(예: 공공 주차장, 문화시설) 등으로 다양화하고, 평가 기준을 투명하게 공개합니다.
커뮤니티 시설 인센티브
어린이집, 경로당, 작은도서관, 주민체육시설 등 공공성이 높은 커뮤니티 시설을 설치하여 개방할 경우:
설치 면적의 200%까지 용적률 인센티브 제공
건축비의 최대 50%를 지원
통합 재건축 및 주변지역 연계 개발 권한 부여: 시너지 창출!
인접 구역 통합 재건축 활성화:
- 단일 단지를 넘어 인접한 노후 연립·다세대 주택지, 소규모 상가 부지 등을 포함하는 '통합 재건축 계획' 수립 시, 전체 구역에 대해 기준 용적률의 10~20% 추가 인센티브를 부여합니다.
- 통합 개발 시, 단일 사업으로 간주하여 각종 심의 절차를 일원화하고 최대 6개월 단축을 목표로 합니다.
결합 재건축 용적률 이전 인센티브:
- 개발이 어려운 저밀도 노후 주거지와 고밀 개발이 필요한 역세권 등 지역 간 용적률 결합개발을 허용합니다.
- 용적률 이전 시, 이전 받는 지역은 기존 용적률의 최대 130%까지 활용할 수 있도록 인센티브를 제공하여 사업성을 극대화합니다.
파격적인 세제 지원 및 금융 인센티브: 자금 걱정 없이 빠르게!
재건축초과이익환수제 전면 폐지:
과도한 부담으로 작용했던 재건축초과이익환수제를 전면 폐지하여 개발이익이 조합원에게 귀속되도록 합니다.
양도소득세 대폭 감면 및 면제:
- 1세대 1주택자가 재건축으로 취득한 주택을 양도 시, 보유 기간 10년 이상 및 거주 기간 5년 이상 충족 시 양도소득세 100% 면제.
- 다주택자의 경우에도 재건축 참여 주택에 한해 장기보유특별공제율을 최대 80%까지 상향 적용합니다.
취득세 감면:
재건축 사업으로 인해 발생하는 조합원의 신축 주택 취득세 50% 감면.
사업비 저금리 융자 및 이자 지원:
- 프로젝트파이낸싱(PF) 등 사업비 조달 시, 총 공사비의 최대 80%까지 연 1.5% 이하의 저금리 융자를 알선하고, 초기 2년간 이자 일부(예: 0.5%p)를 정부가 지원합니다.
- 지방 사업장의 경우, 추가 0.5%p 금리 우대 및 보증 한도 확대 (최대 90%)를 지원합니다.
- 미래도시정비펀드 (가칭) 조성 규모를 20조 원으로 확대하고, 조합 초기 운영자금 무이자 대출 (최대 5억 원)을 지원합니다.
주민 주도 신속 사업 추진을 위한 '패스트트랙' 도입
안전진단 제도 혁신:
- 준공 후 30년 이상 경과하고 내진설계가 적용되지 않은 아파트는 주민 50% 동의만으로 안전진단 없이 '신속 재건축 트랙'으로 바로 진입 가능.
- 안전진단 실시 시, 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 하향하고, 주거환경 비중을 상향 조정합니다.
조합 설립 동의율 현실화 및 절차 간소화:
- 재건축 조합 설립 동의율을 현행 75%에서 66.7%(2/3)로 완화합니다.
- 소수 반대자에 대해서는 공정한 시가 보상 기반의 매도청구권을 신속히 적용하고, 이주 지원금 현실화 (예: 시세 기반 전세금의 50% 선지급)를 추진합니다.
원스톱(One-Stop) 행정 지원 시스템 구축:
- 각 지자체별 '재건축 신속지원센터'를 설치하여, 사업계획부터 이주까지 전 과정을 평균 18개월 이내 (현행 평균 5~10년 대비) 완료 목표로 통합 지원합니다.
- 모든 행정 절차의 온라인화 및 AI 기반 자동 심사 시스템 일부 도입을 통해 투명성과 신속성을 확보합니다.
미래 지향적 주거환경 조성을 위한 스마트·친환경 인센티브
친환경 건축 인센티브:
- 에너지 자립률 20% 이상(제로에너지건축물 ZEB 5등급) 달성 시 용적률 5% 추가, ZEB 3등급 이상 달성 시 용적률 10% 추가 및 취득세 15% 추가 감면.
- 빗물 재활용 시스템, 중수도 설비 등 친환경 설비 설치 시 설치비의 30% 세액공제.
스마트시티 기술 접목 지원:
- 단지 내 자율주행 셔틀, AI 기반 보안 시스템, 스마트 주차 시스템 등 첨단 기술 도입 시, 관련 인프라 구축 비용의 최대 20%를 정부 R&D 예산으로 지원합니다.
- 스마트빌리지 인증 시, 용적률 5% 추가 인센티브를 제공합니다.
디자인 혁신 특별 인센티브:
- 국제 현상 공모 등을 통해 창의적이고 우수한 건축 디자인이 적용된 단지에 대해서는 용적률 최대 1.2배 범위 내에서 추가 완화하고, 높이 및 건폐율 등 건축규제를 유연하게 적용합니다.
살고 싶은 도시, 지속가능한 미래를 위한 약속
이러한 파격적인 인센티브 중심의 정책 전환, 특히 합리적인 기부채납 기준 설정과 현실적인 임대주택 매입 가격 보장은 재건축 사업의 수익성을 획기적으로 개선하고 주민 부담을 경감시켜 자발적인 참여를 강력하게 유도할 것입니다.
규제의 족쇄를 풀고, 자율과 창의, 그리고 확실한 이익을 보장함으로써 재건축 사업이 활성화되어 국민 모두가 만족하는 주거 혁신을 이루어낼 수 있도록 정부와 지자체의 적극적인 지원과 결단이 필요합니다.
이는 곧 도시 경쟁력 강화와 국가 전체의 발전으로 이어질 것입니다.
핵심 정책 요약
임대주택 매입 현실화
공공 매입 시 시세의 최소 95% 보장으로 표준건축비 기준 폐지, 조합의 손실 방지
기부채납 부담 40% 경감
의무 기부채납 비율 대폭 축소, 현금 납부 허용, 설치 비용 분담 방식 도입
용적률 최대 2배 상향
노후 공동주택 최대 500%, 역세권 600%까지 허용으로 사업성 극대화
절차 간소화
조합설립 동의율 66.7%로 완화, 안전진단 없는 '신속 트랙' 도입으로 18개월 내 완료