목동 재건축 14곳 수익성 계급도 분석

목동신시가지 재건축 프로젝트 개요

서울 양천구 목동과 신정동 일대 '목동신시가지' 아파트 14개 단지가 대규모 재건축을 앞두고 있습니다. 1980년대 조성된 이 아파트 단지들은 최고 49층, 총 4만7000여 가구로 확대되는 초대형 프로젝트로 탈바꿈할 예정입니다.

목동신시가지 구분

목동에 위치한 1~7단지: 지역민들이 '앞단지'라고 부름
신정동에 위치한 8~14단지: 지역민들이 '뒷단지'라고 부름
현재 총 2만6629가구에서 재건축 후 약 4만7000가구로 확대 예정

목동신시가지 14개 단지 배치도, 스카이데일리 제공

단지별 재건축 진행 현황

목동신시가지 14개 단지 중 6·8·12·13·14단지는 이미 정비구역 지정 고시가 완료되었으며, 지난달 말에는 1~3단지 정비계획이 공개되어 모든 단지의 재건축 밑그림이 완성되었습니다.

단지	위치	현재 진행 단계	사업 속도
1~3단지	목동(앞단지)	정비계획 공개(2025.03)	중간
4단지	목동(앞단지)	안전진단 통과	중간
5단지	목동(앞단지)	안전진단 통과	중간
6단지	목동(앞단지)	정비구역 지정 고시 완료	가장 빠름
7단지	목동(앞단지)	조합 설립 준비 중	중간
8단지	신정동(뒷단지)	정비구역 지정 고시 완료	빠름
9~11단지	신정동(뒷단지)	안전진단 통과	중간
12~14단지	신정동(뒷단지)	정비구역 지정 고시 완료	빠름

단지별 분담금/환급금 비교 분석

국내 최대 부동산 커뮤니티 '부동산스터디'에 게시된 분석에 따르면, 각 단지별 비례율 조건을 통일해 비교했을 때 분담금과 환급금에 큰 차이가 나타납니다.

분석 기준

3.3㎡(1평)당 공사비 950만원
총 사업비 중 공사비 비중 80%
전용 84㎡ 일반분양가:
- 목동역 초역세권 7단지: 23억원
- 앞단지(1~6단지) 및 역세권 8단지: 22억원
- 뒷단지(9~14단지): 21억원

27평형 소유주가 재건축 시 84㎡(34평형) 선택 시 분담금/환급금

35평형 소유주가 재건축 시 84㎡(34평형) 선택 시 분담금/환급금

단지	27평형 → 84㎡ 선택 시	35평형 → 84㎡ 선택 시	투자가치 평가
1단지	환급금 발생	환급금 4~5억원대	우수
2단지	환급금 발생	환급금 4~5억원대	우수
3단지	환급금 발생	환급금 4~5억원대	우수
4단지	환급금 발생	환급금 4~5억원대	우수
5단지	환급금 발생	환급금 발생	우수
6단지	환급금 발생	환급금 3억3천만원	우수
7단지	환급금 4,517만원	환급금 6억6,500만원	최우수
8단지	환급금 발생	환급금 발생	양호
9단지	분담금 발생	환급금 발생	보통
10단지	분담금 발생	환급금 발생	보통
11단지	분담금 발생	환급금 발생	보통
12단지	분담금 발생(약 5천만원)	환급금 발생	보통
13단지	분담금 4억3천만원	분담금 1억2천만원	미흡
14단지	분담금 발생	환급금 발생	보통

핵심 분석 결과

투자가치가 가장 높은 단지: 7단지(목동 대장)
투자가치가 가장 낮은 단지: 13단지
앞단지(1~7단지)는 대부분 환급금 발생
뒷단지(8~14단지)는 대부분 분담금 발생

'목동형 재건축' 그린웨이의 영향

이기재 양천구청장이 제안한 '목동형 재건축'인 그린웨이는 1~4단지의 용적률 상향을 위한 대안으로, 임대주택 기부채납 대신 공공성이 확보된 녹지축(공원)을 조성하는 방식입니다.

목동 그린웨이 조감도, 이데일리 제공

그린웨이 주요 특징

목동서로와 목동중앙로를 따라 총 3.9km 길이로 조성
폭 8~15m의 개방형 녹지 조성
국회대로 상부공원과 안양천을 연결하는 광역녹지축 형성

그린웨이 효과

1~4단지 용적률 상향 효과
35평형 소유주가 84㎡ 선택 시 4~5억원대 환급금 예상
6단지보다 좋은 조건으로 재건축 진행 가능
지역 환경 개선 및 주거 가치 상승 효과

그린웨이 도입으로 1~4단지는 용적률 혜택을 받게 되어, 재건축 시 환급금이 더 크게 발생할 것으로 예상됩니다. 사업 속도는 6단지가 가장 빠르지만, 투자가치 측면에서는 그린웨이 혜택을 받는 1~4단지와 역세권 프리미엄이 있는 7단지가 더 유리한 것으로 분석되었습니다.

목동 재건축 투자 시 고려사항

분담금/환급금 규모

유사한 가격의 매물이라면 예상 분담금이 작은(또는 환급금이 큰) 단지를 선택하는 것이 유리합니다.

재건축 속도

6단지, 8단지, 12~14단지는 이미 정비구역 지정 고시가 완료되어 상대적으로 사업 진행 속도가 빠릅니다.

입지 조건

목동역 초역세권인 7단지와 같이 교통이 편리한 단지가 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

용적률 혜택

목동형 재건축 '그린웨이' 계획의 혜택을 받는 1~4단지는 상대적으로 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

단지별 투자추천 순위

7단지 - 환급금 최대, 목동역 초역세권
1~4단지 - 그린웨이 혜택으로 용적률 증가, 높은 환급금 예상
5~6단지 - 앞단지 위치, 환급금 발생 예상
8단지 - 뒷단지 중에서는 상대적으로 투자가치 높음
9~12단지, 14단지 - 보통 수준의 투자가치
13단지 - 분담금이 가장 높아 투자 주의 필요

향후 전망 및 결론

목동 재건축은 국내 최대 규모의 재건축 사업 중 하나로, 단지별로 투자 가치의 차이가 크게 나타나고 있습니다. 재건축이 완료되면 15층 이하였던 단지들이 최고 49층 규모로 탈바꿈하여 서울 서남권의 새로운 랜드마크로 자리잡을 것으로 예상됩니다.

투자자들은 단지별 특성과 예상 분담금/환급금을 꼼꼼히 검토하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 특히 7단지와 같은 '목동 대장'으로 불리는 단지나 그린웨이 혜택을 받는 1~4단지는 상대적으로 높은 투자가치를 지니고 있어 주목할 만합니다.

재건축 완료 시기는 단지별로 차이가 있을 것으로 예상되며, 먼저 시작한 6단지의 경우 2030년 이전 완공을 목표로 하고 있습니다. 향후 목동 재건축의 진행 상황을 지속적으로 주시하며, 투자 시점과 단지 선택에 신중을 기하는 것이 필요합니다.